2017 德國租屋資訊＋指南
Thursday, March 10, 2016 |
| Photo © Matthias Makarinus by Getty Images |
Hi 大家好，我是Jessie。
由於早前經常收到私訊以及同學會社團經常有重複性的發文，估狗上所能找到的資料大多也是N年前的東西，故在這裡幫大家整理詳細的德國租屋資訊。某些部分或許只適用於定居柏林者，但是大部分資料都具不分區域性參考價值。
廢話不多說，我們立馬進入正題。
本篇首先會先談柏林租房情況、房租水平，如果已經了解這個部份的朋友可以直接略過。後面會將租屋指南分為『尚未抵達德國找房』與『已抵達德國找房』兩種情況，前者要說的東西較少，後者再細分為各個項目，主要分類為以下幾個部份：
柏林租房情況與房租水平
柏林作為一個首都、一個大城市，租金相比其他大都市如倫敦、紐約和香港是不算貴的。請千萬不要將它們的物價水平來做對比，因為完全沒有可比性可言。柏林本身就是個挺窮的城市，與遊客大城慕尼黑相比消費水平偏低，所以請不要花800歐在柏林租一間房間後還驚嘆“比紐約和香港便宜好多！”。
柏林這兩三年來由於遷入人數大增、房源供不應求的關係，房租大增。簡單來說，就是被炒出來的。
至於要租金多少才算正常，以學生的角度去談租WG也就是與別人同住共用廚衛浴那樣的形式，住市中心中心、稍微繁華的地段（如：Alexanderplatz亞歷山大廣場或Charlottenburg夏羅騰堡）每間房間每月480～600歐不等，其他地區租金範圍基本在320～450歐左右。如果你個人預算低於320（270～320歐）那基本上就是比較偏遠的地區（如Spandau）。當然，交通便利性、安全性、機能性、設備也是關鍵性的幾點。—— 這裡指的是WG房、並非單人公寓或任何X-Zimmer公寓。
或許其他人對租金高低有自己的一番定義和看法，但我個人小小的觀察與見解分享給大家：柏林不管多好的地段，WG房間都沒有高級到一個月每人值650歐以上的租金，唯一可能就是你被诓了。
在德國，房租一般分為冷租（Kaltmiete）和暖租（Warmmiete）兩種，大部分時候簡寫為Kalt或者Warm。普遍的誤解是，暖租為一口價，包括了水電暖的消耗，愛怎麼用就怎麼用，但其實這樣的認知是錯誤的。大部分房租的構成是這樣：
冷租 Kaltmiete + 附加費用（Nebenkosten 水電暖，為預收費用）= 暖租Warmmiete
詳細的說明我們放到下面的《租屋前後必須注意事項》繼續談。
以下跟大家分享這個由ImmobilienScout24所後製出來，根據柏林每一站地鐵站列出的“平均房租”。這些average房租指的都是單人公寓那類的 one-room-apartment，數目與我上面提到的略有偏差，除了房間性質不一樣、取平均值，ImmobilienScout24是一家房地產仲介公司，所以這個後製圖大家用來參考參考就好。實際上的房租並沒有上面顯示的那麼高，如果高於所示的話那⋯⋯請房東喝杯茶吧。
（新聞來源：The Guardian - https://goo.gl/NiN0r5）
（新聞來源：The Guardian - https://goo.gl/NiN0r5）
※※ 小故事穿插 ※※
我身邊有個朋友經由“熟人”介紹在台灣時就下訂金租了一個月800歐的房間，外加兩個洋人室友。後來跟房東朋友鬧不上社團尋求幫助，才解開了“每月800歐房租之謎”，不意外的所有人的重點都放在——到底是多好的房間一個月要價800歐？！然後他也才發現自己被诓了這樣，從此熟人變仇人還被扣押金。所以說，research比認人重要。
在這裡再提醒各位新加入柏林的捧油們，千萬不要拿其它大城市跟柏林相比。
這裡就讓我們開始進入正題——
尚未抵達德國找房給予你的所有建議：
就是不要找房。
不論是來這裡上語言、上大學、打工度假，除非你真的有非常非常熟識可以接濟你的朋友，或是可信度非常高的社團上的同學、同鄉、自己人，否則我最直接的建議就是不要找房，因為你就是騙子最想要下手的對象。
看到這裡也請你不要慌。
柏林（德國）有很多很便宜的青年旅舍，或是可以通過Airbnb住個半個月三十天（相信我，十天半個月真的沒辦法讓你在柏林找到長居的落腳處）。另外同學會上提供的短租要是時間合適，也可以先租來待一會兒再慢慢找房。
關於柏林到底還是否存有Airbnb這件事情其實存在很多誤解。柏林並沒有全面禁止Airbnb的形式，而是不允許房東在沒有執照的情況下，把房子或公寓多於50%的面積以airbnb的方式出租。簡單來說，公寓裡的3間房，你可以在airbnb上出租其中1間房、但不能是2間或3間；4間房的公寓，可以出租2間房但不能多於2間房。
當然這樣的決策之下有許多黑暗的政治因素，但歸根究底依舊是柏林房源供不應求。Airbnb是算天制出租，對於出租者來說租金收入比找一個長期室友要高得多，因為也才有了這樣的管制。
（新聞參考來源：The Guardian - https://goo.gl/OtBFdq）
至於為什麼我斷定你將會是騙子最想下手的目標，詳見 - “辨認騙子四部曲：常見詐騙手段、被騙如何處理”。或許你在看這篇文章之前已經嘗試上WG－Gesucht發了上百封郵件不止但幾乎沒收到什麼回覆，請你此時此刻開始，立刻馬上停止這樣的行為，因為你很有可能會招來許多的騙子。
第二，請你換個角度想：如果今天你是一位誠心有意出租房間的屋主，你會願意把房間預留給素未謀面、人還沒到德國、只跟你說什麼時候到德國、可能大略說過他是來幹什麼的一個人嗎？你會願意承擔他有可能臨時反悔不租的風險嗎？你會為了這樣的一個人拒絕其他能夠馬上來看房、繳訂金、搬入並且繳付租金的人嗎？答案是絕對不會。
我可以理解大家都有這麼一個想法，就是希望在抵達前處理好衣食住行。但是出來留學、遊學、久居，跟你出國遊玩預定飯店是不一樣的。租房必須繳高金額的押金，安全性與真實性根本無法與飯店相提並論，一次性付出的金額比預定飯店來得高得多。
而騙子其實瞄準的就是這樣的弱點：當你人在家而眼見飛往德國的日子越來越逼近，卻還沒找到落腳處一定急得不行，大部分時候你都會失去判斷真實性的能力或姑且認為“試一試”的想法而最後受騙，幾百甚至幾千歐元，甚至是連證件副本都交出去了都有可能，這些的後果都是非常可怕的，接二連三所帶來的麻煩事或許都被你低估。
而騙子其實瞄準的就是這樣的弱點：當你人在家而眼見飛往德國的日子越來越逼近，卻還沒找到落腳處一定急得不行，大部分時候你都會失去判斷真實性的能力或姑且認為“試一試”的想法而最後受騙，幾百甚至幾千歐元，甚至是連證件副本都交出去了都有可能，這些的後果都是非常可怕的，接二連三所帶來的麻煩事或許都被你低估。
在這裡，要找到長租的住所不容易，要找到一個能夠入籍的房間更難。
已抵達德國找房
找房常犯錯誤：你一直找不到長租／得不到回信的原因
租房子的關鍵是先到先得。如果出租者過了2、3天都沒有回覆你，那你基本上可以放棄，因為那通常代表已經成功出租。有加入那些FB找房社團的同學都一定有經歷過看到一則租房廣告才PO出不過幾分鐘，留言卻有10幾個PM。對於出租者來說，那麼多私訊同時湧入也不見得會逐一回覆。
很多人都忽略了這一點，那就是租房寫信的誠意。
找房子的時候，我們都會給對方發email或私訊，在這裡要提醒大家千萬不要只說：
“你好，看到你有意出租房間，房間是否還在呢？”
“你好，房間還能租嗎？”
假設你今天是房東，對於這樣子的信件難道不會有種“阿不然咧”的感覺嗎？最多也只能回答你“嗯還在”或“抱歉已出租”。對方一定會希望看到你簡短的自我介紹，讓他知道你是個怎樣的人、來這裡幹嘛、生活作息如何、有沒有寵物、有沒有抽菸、財務狀況等等。
當然你不需要每次發信息給一個房東都重新寫一次，大家都會有個寫好的版本copy paste，偶爾如果出租者有些自己的小要求，你再對自己要發出去的信息針對對方的小要求做出些許的更改。即使只是自我吹捧一番，不外乎都會說自己是個隨和、友善、好相處的人，不常在家、不常下廚，對方都還是希望可以多少看到一些關於你的信息。
（然後大家都很有默契的會說自己有點小潔癖⋯⋯）
這裡提供下載一份我大略擬的租房自我介紹muster，有中英德三個語言，大家可以下載參考並稍做修改。
所以找房租房其實是兩方的事，不僅僅是我們挑選好房東、好房間、好地點，對方同時也在審視你作為potential未來房客的可能性。
短租：
Airbnb
Nestpick（類似Airbnb）
A&O Hostel
長租：
其他社團、房源與找房方式
常見租屋網站+簡介
短租：
Airbnb
Nestpick（類似Airbnb）
A&O Hostel
https://www.facebook.com/groups/roomsurfer/ （我個人覺得資源很多的柏林短租）
長租：
由於德國較為人知的找房網站來去就是那幾個，很多在網絡上搜到的資料都是重疊的。[來源1]內還有很多額外的租屋資訊，有興趣的同學可以看看。
柏林學生宿舍
除了Studentenwerk Berlin提供學生宿舍以外，有正式學生身分的同學也可以嘗試申請：
House of Nation（位在Wedding地區 Triftstr. 67）。我有好幾位朋友住在這裡，這個地段生活機能雖然真的很好，但Wedding這個區本就比較髒亂。House of Nation提供的都是單人公寓、坪數小、租金較便宜，適合一個人居住，一應俱全，也有人固定來打掃。
至於值不值租金的價格就見仁見智了。由於還蠻搶手的，我身邊朋友的經驗是天天到大樓去站崗，詢問有沒有人要退租，這樣就可以在較短的時間內取得房源。
柏林仲介公司
如果我所得知的資訊沒有錯的話，這些仲介公有一半是屬於柏林市政府的。某些公司的地點真實不是太好或太遠。在租屋之前先谷歌地圖一下距離，查看安全性。
首先，同學會是很好的資源。經常都會有人PO一些長租短租，自己人可信度也較高，也沒有外國人一起搶房源。
我個人是覺得外國人臉書社團比較不好找，因為需要房源的人太多了。如上面提到的，每次看到不過PO出幾分鐘的Anzeige已經有幾十個人留言PM，這感覺還是蠻無力的。但人多也是有好處的，譬如騙子很容易就被拆穿。
這是大陸同學們非常活躍的一個平台，資料完整也非常熱鬧。
大家可以根據所在地區選擇，租屋版上天天刷新幾乎天天都有長租或短租的可能性，都是一種肥水不落外人田的概念。但也是一樣先到先得，建議如果樓主有放手機號碼，直接打過去詢問。有詐騙的情況也會立馬被拆穿刪文，相對德國網站和社團，DOLC的安全性更高。
在本篇英文版這部分，我是沒有將萍聚列入之中的。就當作是我們華人私藏的房源吧。
還有一個亞洲人比較不常用的租屋方式就是：
自己發Anzeige。
在一些租屋網站（如WG Gesucht）皆有提供“ich suche ein Zimmer”這樣一個平台。
基本上就是在內容中稍微自我介紹、找房目的、預算等等，並等人來pm你。老實說，我非常不建議這樣做，但是外國人的思路有時候真的是在不同水平線上。
自己發Anzeige除了租到房子的機率小、效率低，根本就是敞開雙手告訴騙子“來吧！來騙我吧，我需要被你騙。” 至於怎麼騙，你可以繼續往下看騙子的詐騙手法你就會知道了。
至於我所說的外國人不一般的思路，是從我剛到柏林住Airbnb的host告訴我。她是一位柏林女士，起初也是她建議我應該嘗試這樣做，因為比起別人寫信向她求租，她更趨向於“自己去尋找她想要的未來房客”。當她有意出租房間時，她不會PO文，而是到這樣的平台上尋找並主動聯繫對方。
儘管我真的覺得沒什麼用但搞不好你覺得有用，如果真的走投無路又有自信可以辨認騙子的話，倒是可以嘗試這個方法。
必須要提防的99%詐騙租屋來源
WG-Gesucht作為德國最大的找房租房平台，同時其實也是最多騙子聚集、最容易碰上詐騙的地方。具體詐騙手段其實來去都差不多，詳細資訊可以在以下的“辨認騙子四部曲：常見詐騙手段、被騙如何處理”得知。
另外Craiglist這個網站絕對不要相信。它不只是租房網站，它像一個論壇，根據各個地區劃分還可以打廣告、賣二手商品、賣服務等等，但基本上都是假的，可信性為零，在這個網站上看到售賣色情服務或是以色情服務換取住宿也是家常便飯。
關於要不要找仲介公司這件事
如果你並沒有打算在同一個城市或是德國待好幾年、如果你德文不是很好、如果你預算本來就不高、如果你不熟悉德國的租房法律、如果你想要找已附傢俱的房間、如果你沒有有利的財務證明或沒辦法提供Schufa（信譽證明）—— 那你基本不需要考慮通過仲介找房。
何謂Schufa可查看由他人撰寫的：Schufa懶人包1 或 Schufa懶人包2
除去以上因素，由於柏林目前租金與租房情況不太成對比，以前大家找WG房間、與他人共享空間本意是為了分攤租金和費用，但現在WG房在某些地段至少都要450～500歐，還要與2、3個室友共享空間，這樣相比起來由仲介那裡600～700歐可以租到一整個私人空間，對情侶或好朋友同租其實相對划算許多。
通過仲介公司的話，一般會收取房租冷租2,38倍的佣金（Provision），但也會因公司而異，必須事先問清楚。此外，部分公司也會收100歐上下的一次性手續費（Bearbeitungsgebühr），叫法不一。具體情況還是以直接詢問仲介公司為準。
在歐洲，不論是對自己人還是外國人的歧視和刁難永遠都是那麼多。WG壞房東很多，壞仲介與仲介公司也很多。碰上什麼問題，除了心酸以外處理這些愛恨糾葛實在是無力感100%，真的是白紙黑字都說不清，絕對不要低估他們歧視與市儈的程度。合約即使白紙黑字，但你要是德文不夠好，也不知道他們是否加了什麼不平等的條約下去，或者把黑的講成白的、白的講成黑的。
“合約”這東西在德國非常可怕。一堆paperwork和T&C經常可以把人弄得生不如死。透過仲介公司的話，在租房事宜上會比較沒有彈性，退租時也相對麻煩、步驟繁瑣，還要做好隨時被刁難和被扣押金的準備。在德國租房規定通常是退租前1月必須寄繳退租信（德文：Kündigung)，但如果是面對仲介公司確是要3個月前。此外，仲介公司不讓你住的話你就得走，不走的話很多就會通過法律途徑威脅，處理事情上非常一板一眼，沒什麼商量的餘地。
在這裡，我們就是外國人、是手無寸鐵的小市民，碰上不好的仲介公司根本沒有能力也沒有錢與對方抗衡或對薄公堂。雖說能用錢解決的問題都不是問題，但這筆錢真的能省則省。小事用錢解決還好，大事要是打官司才真的是勞民傷財。如果有想要久居通過仲介找房的話，強烈建議考慮購買相關保險，尤其是律師險。
※※ 小故事穿插 ※※
我身邊一對華人夫妻友人，不諳德語的丈夫在柏林工作期間透過仲介公司租了房子，後來妻子也到柏林來一同生活。由於同一棟公寓的兩位住戶也養了大型犬一直都沒問題，兩人後來飼養了一隻黃金獵犬，卻沒想到有天被公寓掃地阿伯向仲介公司舉報。仲介隔天馬上發出警告信，要求他們“立刻處決”飼養的狗，因為他們合約中有提到不允許飼養貓咪以外的寵物。由於當時合約是不諳德語的丈夫簽的，德語流利的太太在收到警告信後看回合約發現確實有此事，但也同時諮詢了律師和飼養大型犬的鄰居，發現柏林有一條相關法令是說明房東無論如何都沒有權利阻止租戶飼養寵物。摘取了相關法令回信給房東與仲介公司，對方卻依然堅持“處理你的狗、或一星期內搬走，否則法庭見”。無奈之下，兩人只好另尋住處，這之中不免被仲介公司刁難、想盡辦法扣押金，很多上一個租戶留下來的清潔問題都怪在他們頭上。
所幸這位丈夫工作穩定，能夠提供有力的財務證明，在一星期內透過了另外一家小的仲介公司找到了地點不錯、租金也不錯的兩層樓小公寓，除了允許飼養大型犬也附帶自家小花園。兩人在租房上的經驗其實相當充足，也相當小心，一開始以為這家仲介公司會那麼快答應承租給他們（同一天看房、看文件，就請他們隔天來簽約即可搬入）是因為他們能夠提供的paperwork充足且完善，搬進來以後卻發現整棟房子的水管竟然有問題：熱水從開關大量流出，木製地板被泡濕、牆壁和天花板開始長黴菌；樓上的住戶洗澡，肥皂水竟然從他們家廚房的洗碗盆爆噴出來⋯⋯ 種種事蹟，房東雖然有意承擔，但態度卻非常被動、經常要三催四請，或找收費便宜廉價的維修工來做很敷衍的維修工作。兩人當然很快就意識到了這些問題其實一開始就有了，很大可能就是為什麼這家小仲介公司希望盡快找到人承租這棟小公寓的緣由，房東還裝死的說“唉呀，看起來你們真是跟水犯衝呢⋯⋯”。這對夫妻平日也要工作，處理這些事情也真的是心力憔悴，目前仍舊在處理階段，希望可以儘快再找到正常的住處回歸正常的生活。
語言學校有提供宿舍或寄宿家庭：值不值？
語言學校必須從中賺一筆，單這點來看，不用多說，價格肯定是比一般的高。
如果你只是短期來念語言學校，那我建議你可以直接申請語言學校提供的宿舍或寄宿家庭，畢竟花大把時間在德國找個短期住所實在是非常不符合經濟效益。
如果你是打算先念語言、後大學，又擔心找不到地方住、語言學校的住宿又剛好還沒滿，那我建議你可以申請待個一、兩個月，調好時差、生活上課作息穩定後期間再開始找房。
語言學校所提供的住宿不外乎都有以下共同點：
租金高、地點不一定優、生活環境不一定好
我聽過最扯的語言學校宿舍租金一個月竟然要價800歐／人，這價錢都可以冷租雙層小公寓了。另外語言學校提供的住宿一般都不見得會靠近語言學校，部分也不提供網絡，有些宿舍也鮮少有人來打掃，非常骯髒。
當然某些負面印象都是個案。大家可以上網詢問有待過該語言學校住宿者的意見。
柏林的話BerlinerID（或稱IIK）和Hartnackschule的住宿是出了名的差，我也不需要幫他們匿名，這兩家的名聲在網絡上也已經是公開的秘密，尤其是後者：無故斷電、亂扣押金、不退押金⋯⋯ 身邊朋友有待過的IIK寄宿家庭距離學校搭車要40分鐘，與穆斯林家庭一起住，基於宗教問題不允許他們喝酒或下廚煮豬肉。
當然這只是我耳聞的。長期來看的話，大家可以斟酌情況考慮是否申請語言學校附的住宿。
辨認騙子四部曲：常見詐騙手段、被騙如何處理
第一部：他說他人目前不在德國
第二部：回你的email圖文並茂，寫得落落長
第三部：他說你必須先匯押金給他
第四部：他說他會把鑰匙寄給你
只要這四部曲佔了兩部，請直接丟入垃圾郵件。
租房子，要相信自己的直覺。要相信自己的直覺。要相信自己的直覺。
因為很重要所以要說三次。
辨認詐騙最直接的方式就是角度對換——如果今天是你要出租房間，你會OOXX嗎？
如果你不會，那他肯定也不會。不要認為因為他是外國人頭腦思路就不一樣。當你的直覺給你這樣一個想法：欸怎麼那麼奇怪 ——那就對了，他就是真的奇怪！
你或許會納悶騙子怎麼找上你的，其實很多時候是我們自己在機緣巧合這種把自己的聯繫方式透露出去。仔細想想，你是否在各大網絡社群上PO文說明了自己想要租房、你自己的預算、你首選的地段和你的聯繫方式？這就是騙子找上你的渠道。最常見的情況還是你所看到的Anzeige（廣告）本身就是一個詐騙，理所當然的回覆你的人就是欺詐者。
在騙子完全知道你要找的是什麼的情況下，你一定會第一時間被美好的事物蒙蔽了雙眼，因為他給你的offer肯定是你在你的預算之內、一定是在你首選地段範圍內、生活機能沒有100分也有99分，讓你覺得整個柏林（德國）就是如此的美好。這時候你只要記得提醒自己一句話：
It's too good to be true.
對於騙子，古龍也有說過一句話（其實並沒有）：
天才與白痴是一線之間的。
騙子都自認聰明會有小可愛會被騙上鉤，但當如果每一個騙子都用同一種方式來騙人，那真的是很笨，而如果我們還被騙，那不好意思恕我直言我們真的是笨上加笨了⋯⋯但社會形式就是這樣，一物剋一物。騙子雖多，但都一樣笨。
還有另外一種需要留意的詐騙形式是這樣來的：
我們求租的時候會亂槍打鳥似的發出非常多的mail（如果是FB私信那還好說，FB名字容易記），而我們也不可能去記得每個人的完整email，以至於到最後就連我們自己也搞不清這個回覆你的人到底是哪個anzeige的原PO⋯⋯ 這也是騙子瞄準詐騙的一點，我本身也收過好幾次，mail開頭第一句話是這樣的：
我本身遇到的第一個詐騙case就是以這個開頭。而這樣的開頭給了我們一種錯誤的印象 —— 是你先聯絡上他的，而他只是回復你的求租mail而已。信件內容省略千百字就是350暖租我可以住上跟比佛利山莊一樣的住宿環境⋯⋯
騙子們通常也完整了體現了“做賊心虛”的意境，撒了一個謊就要用更多的謊來圓上一個謊，這就是四部曲的第二部：回你的email好像在寫人生事蹟一樣，像裹腳布一樣又臭又長。他們都會很莫名其妙、超詳細地介紹自己，詳細到一種極度匪夷所思的地步，然後你就會開始覺得，“欸奇怪，我跟你熟嗎？為什麼你要跟我說這麼多⋯⋯”
你們只要閱讀以下騙子寫給我的真實mail就會完全理解我在說什麼：
或許你現在會把這些email當笑話看，但當你真的迫切需要房源，打開mailbox都是這種鳥郵件的時候真的會想殺人。我在找房期間遇過最好笑的是，睡前發出10個mail，隔天一早睡醒有5封的回信內容幾乎一模一樣，只有租金、地點和房子大小的數字有變動而已。
騙子的詐騙手段也是各種不可思議。
某個在柏林Wittenbergplatz（也是黃金地段）的房東回覆我，“我是一名瑜珈教師，出租的房子客廳平時是我上課的地點，如果妳向我購買我的瑜伽課程，就可以免繳租金。”
（啊天啊這麼好康我當初怎麼錯過了科科）
以下再分享一些我個人收過的典型詐騙郵件：
看到這裡，想必大家都已經把詐騙形式摸透透了。當然時代在進步，騙子們也越來越有創意，故事經常可以編得越來越精彩。之前的租房騙子不在德國都會說他們現在在英國，現在已經進化到說在印度（亞洲地區）了。
至於為什麼通常會希望你通過西聯Western Union或MoneyGram轉帳：這兩個銀行安全性極低，跨國電匯無法取消或退回，也無法追蹤收款人的資料，他們甚至可以匿名。在西聯或MoneyGram開戶不一定需要身分證，詐騙者也可以用假的身分證、填假資料開設帳戶，反正他們的目的也只是要收到錢。（更多關於西聯或MoneyGram詐騙漏洞請點擊這裡）
有幾點沒有收過詐騙mail的人可能不太理解。只要你稍微注意：
1. 就會發現回信的時間通常都不是德國（或歐洲）正常回信的時間
2. 那些說他們是英國人的騙子英文一般都很差
3. 既然對方是騙子為什麼還敢提出讓你看證件甚至是視訊？！
這是我在上面提到的，比幾百幾千歐元被騙還要更可怕的事情——身分被盜用。當你將你的身分證或是護照照片發送給他表現你“租房的誠意”，詐騙者已經將照片保存，並打算用你的身分來欺騙下一個人。當他對下一個人說，“如果你需要的話，我也可以讓你看我的證件”，但他給對方的，是你的證件。
其實這些詐騙你的人，他們都確有其人，但又不是他們，因為他們都是上一個受害者。
至於視訊也是個伎倆。很多人會覺得自己也需要露臉，挺不好意思的，既然對方敢視訊那就⋯⋯應該沒問題吧？錯。這樣對方目的就達到了，詐騙就得逞了。即使真的視訊，大部分時候我們也不會真的注意到對方的臉其實與證件上長得不一樣。
身邊有朋友堅持視訊，發現是不一樣的面孔，對方還很扯地說因為她整容了。有的也會說，我是他室友，他出門了所以我代他視訊。諸如此類的慣用手法。
※※小故事穿插※※
我第一次找房並第一次碰上詐騙時，算是有警覺心的找房菜鳥一隻。當我覺得事有蹊蹺時，我在估狗上搜了對方的名字，出乎預料的搜出了某租房論壇的“騙子清單”，而這個“欺詐我的人”跳出來說，“嗨各位！This is me, but also not me because I was also the victim! My identity is used.” 而陸陸續續也有許多人分享了自己資料被盜用的經歷。
所以當你懷疑對方身分的真實性，不要以為對方拿得出護照或身分證就認定他不是騙子，這只是他冒充了上一個被騙的人而已。同個身分用了幾次被揭穿，又會再使用另一個代罪羔羊的身分，如此這般的惡性循環。
不論在什麼樣的情況下，只要沒有一手交錢一手領鑰匙、或是親自去看過房，對方要求你“先付押金”都不能照做。
千萬不要因為對方說“如果你不先繳押金的話，我不能保證能把房間預留給你，後面等著要租（要被騙）的人還很多”而亂了陣腳，拿出信用卡、身分證或護照。
在這裡要告訴大家：
即使親自看了房，確定承租領了鑰匙，請大家一定要學會一件事：只要證件副本或影本要給的對象不是政府或官方機構，一定要在上方劃兩條線，並在一旁註明用途，如下圖。
至於郵寄鑰匙給你這件事情，在世界上任何一個地方，尤其是德國都是不可能發生的事情。
鑰匙在德國有個非常變態的重要性，詳細資料大家只要估狗就可以輕易查詢到，基本上在這裡我們都會保鑰匙險（或是你只要有保個人責任險都包括在其中，理賠上限高達3萬歐元）。如果你在沒有這個保險的情況下弄丟鑰匙，你就算不賠幾萬歐也要賠幾千歐，賠了你基本上也可以打包行李回國吃自己了。
所以是正常人都絕對不會冒這個險用郵寄的方式交鑰匙，德國郵政DHL丟包裹的概率那麼高，除非那個人瘋了。
（在2016年我身邊一位密友經歷了非常莫名的詐騙，事關看房時必須留意的事項，因此移到那部分明說，請大家繼續往下看吧！）
如果不幸遭遇此事，請一定要去警局備案！
這樣做是為了防止詐騙者繼續使用你的身分招搖行騙，連累到你，這點很重要！如果不敢自己一個人去的話，可以找朋友同行。柏林現在很多警察據說英文都很溜、溝通沒問題，如果擔心的話可以找會說德文的朋友一起去；沒有會講德文的朋友，可以在同學會上發問，一定會有人願意出手相助。
但是如果你的錢已經匯過去，大多是拿不回來了，畢竟是通過你自願執行匯款的動作，銀行並不承擔這部分責任。如果不願意放棄任何希望，請在對短的時間內到銀行查詢是否來得及阻止該筆匯款的執行。
如果經濟狀況許可或是詐騙情況過於嚴重，請尋求律師幫助，例如：
http://ra-burmeister.de/, http://www.kanzlei-stoebe.de/
（這不是律師推薦，而是網絡上擷取的資料而已）
如果經濟狀況許可或是詐騙情況過於嚴重，請尋求律師幫助，例如：
http://ra-burmeister.de/, http://www.kanzlei-stoebe.de/
（這不是律師推薦，而是網絡上擷取的資料而已）
看著這篇文章的你肯定是懷抱著美好歐洲夢來到這裡，不論你是來求學或是工作或是旅遊，不論你曾經經歷什麼不好的事、碰上了不好的人，都依舊對這個社會殘留著一點基礎信心，相信不管哪裡最美的風景都是人。我也曾以為我不會碰上詐騙這種鳥事，但事實只證明我不過還太嫩好傻好天真。
你或許會告訴自己：或許是我多想了，或許他不是壞人。你或許還會為對方奇怪的行徑找藉口，還為自己的多疑感到愧疚，但你不要忘了，你今天自以為為別人想，你被騙後，誰為你想？
你可以相信人性本善，但是你不可以不持有警覺心。
人在客場，隨時會被暗殺。
“你可以不殺人，可你不能不會自保。” ——《剛剛好的你》
“你可以不殺人，可你不能不會自保。” ——《剛剛好的你》
秒認真正有意出租者
真心要出租的人，根本不會花時間跟你哈拉。就算你提出了疑問，回答你以後對方通常都會很簡單的回覆你：
幾月幾號，這個時間，請來看房。（Besichtigung am 01.01.2017 um 18 Uhr bitte.）
房東通常都會邀好幾個人同時來看房，互相考慮。出租房屋講求的是效率，要是找不到下一個房客，表示他們將會沒有租金收入可收，這是出租房屋的人最不樂見的。
我遇過最直接的是房東是這樣的，一位中國人女士，那時候急著找房沒有看清楚房間的所在地。打了電話後，那位女士直接告訴我：
“你是做什麼？現在住哪裡？我們這裡是位於柏林XX區，你如果是經常要在市區上課辦事那就不要過來了，很遠的，我們都不要浪費對方時間。”
秒認真正有意出租者：快、狠、準。
租屋前後必須注意事項
首先一定要問清楚房租到底是暖租（Warmmiete）或是冷租（Kaltmiete）。如上面提到的，
冷租 Kaltmiete + 附加費用（Nebenkosten 水電暖，為預收費用）= 暖租Warmmiete
目前德國似乎只有學生宿舍有所謂的“暖租一口價”，基本上是德國政府對學生宿舍的一種資助。也就是如果房租一個月320歐，那就是320歐包括了租金、水電暖費和任何管理費（網絡費通常不包括）。
出租自有房屋的私人房東，通常是和租客住在一起的房東（或是二房東，即房子並不是anmelden入籍在他名下，另有其人的情況）也會有絕對暖租這樣的形式。每個月繳一定的租金，不需再繳任何附加費用就包含了租金、水電暖、網絡費。
我個人也有租過私人房東出租的單人公寓，收取的是絕對暖租。
如果你是透過仲介公司、或房東另收附加費用，大部分時候是這樣的情況：
附加費用是每年結算一次，沒有惡意的房東會收取後在年底多退少補，惡房東是多不退、少照補。如果你在年底前退租，還會惡意扣押金以防止年底結算後必須“少補”。但如果你是自己跟能源公司簽約的話就不會有這方面的問題，畢竟這是你和能源公司的事，跟房東無關。
（部分資訊來源）
現在大家租房子或WG房，其實接觸的都是二房東，而並非大房東。
以上種種情況看起來聽起來非常複雜，最簡單的方式就是：
直接問租金包含了什麼、不包含什麼？
如果房東說明是一口價、絕對暖租，那確保合約裡有寫上相關明細，不會收取任何多餘的費用。
有可能額外徵收的費用：電氣(Storm)、水費(Wasser)、暖氣(Heizung)、網絡(Internet)、押金(Kaution注1)、管理費(Bearbeitungsgebühr)、垃圾費(Abfallgebühr)、廣播費(Rundfunkbeitrag注2)
注1: 押金Kaution規定為為三個月冷租，只能少於不能多於那個數字
注2: 廣播費在德國是非常具有爭議性的存在，相關資訊可以在估狗找到，如果你的房東已經為他出租給你的房子／房間繳交廣播費，你是不用重複繳的
其他：是否能入籍（如有需要，Anmeldung）、退租信必須提前多久前繳（Kündigung）、搬入與搬出日期、公寓的Ruhezeit是幾點到幾點（不能發出噪音的時段，一般為22點到7點）
如果可以的話，請直接問對方：請問有沒有任何hidden cost（隱藏式費用）？
大家把話說開，不要等到簽了合約遷入後才發現沒有溝通好費用的部分，面對房東，我們永遠是吃虧的那一方，所以千萬不要害怕開口詢問。
上面提到身邊一位朋友遇到的莫名詐騙，是這樣的。
這位朋友在柏林Spandau找了一間10平方米、一個月250歐的房間，訊問後房東（男士）也回了信，相約看房。看房當日，房東也告知說這間房子裡的另外兩間房間各住了兩位西班牙女生，但都不在家。她對各方面都覺得沒問題，當場馬上表示願意承租，房東卻說晚點會email回覆她，跟她確認是否租給她。
過幾天後收到信，房東表明願意租給她，並約前往一間銀行轉交租金與押金，卻閉口不提鑰匙交接的事宜。她覺得不太對勁，把email給語言班上的同學看後大家都一致認為極有可能是詐騙，讓她仔細回想當天看房的情況。所幸她那天看得蠻認真的，察覺到了雖說有兩位女生住在裡面，房子裡不論是浴室或公共空間卻一樣女生物品都沒有、廚房完全像極少被使用一樣乾淨、鞋架上都是男生的球鞋。
在她拒絕前往銀行見面，並詢問鑰匙交接的事情後，那位房東的電話也再也打不通，也是間接地確認了是一場詐騙。不論目的是否為騙錢，如果最後是跟這位男房東同住是否會不會發生什麼不測的事也沒有人知道。
所以租房看房前，除了要看周遭環境、房間環境，了解你未來的室友也是你必須注意的事項。房東有必要跟你交代目前住在屋內的人的情況，如果沒有提起的話那就由你主動詢問。
不論如何，多觀察、多瞭解，都不是壞事。
如已經下決定要承租，第一件事情肯定是要檢查各個電器與傢俱是否有損壞、是否操作正常。有時候是上個租客造成的問題，壞房東沒有及時發現的話會刻意讓下一個房客背黑鍋。遷入前先檢查好，最好可以拍照存證。
透過仲介公司租房的話，要注意所在地點。柏林某房仲公司的房產幾乎都座落在安全性很低的黑區，多早期幫派份子、公物和車子經常被砸諸如此類的事經常發生。對於地段有不了解的地方，都可以多問問版上的前輩們。
如退租的話，除仲介公司，多會允許一個月前繳交Kündigung即可，有些好商量的房東會同意只要找到了代你續租的人（德文：Nachmieter）就可以立刻退租搬走。
退租後一些基本的清潔工作是你必須做的，但有些房東會要求你補漆。德國法令是規定房東沒有權力要求租客這麼做，如果你的房東對你提出這樣的要求，請你直接告訴對方，跟對方談，畢竟有些房東是因為看我們是“外國人”肯定不了解德國相關法律才提出這樣的要求。
保障自我租屋利益：預防詐騙、碰到壞房東如何處理
尋求不專業意見可以到各個臉書社團、同學會或向學長姐和朋友詢問。但大家畢竟都不是專業顧問，沒有義務幫你估狗搜索，只能用僅有現成的知識或經歷來幫助你。我所寫的這篇文章也是部分經驗談，並沒有保證你看完後就不會受騙。
如果希望能夠得到專業的意見的話，我會建議你付費加入“租戶保護協會（Mietetschurzbund）”。這個協會必須繳年費加入會員（貌似是60歐／年），它會在你租房碰上困難的時候為你提供意見、提供專業人士處理，解決你租房遇到的疑難雜症，其中也包括壞房東。
相關的資料我就不多做介紹了，大家可以點擊進入他們的網站（可以直接谷歌搜尋：Mietetschurzbund 你的所在地 ），不會看德文的同學可以使用谷歌翻譯大略了解。
此外還有另一種類型的尋求管道，叫Mieterverein（中文大概是叫租戶俱樂部之類的？），聽說提供的資訊或服務會比Mietetschurzbund來的好與準確，但我本人目前都還沒這方面的經驗（也真切希望永遠都不要有）。如果有意知道更詳細的資料就請自行搜尋了。
此外還有另一種類型的尋求管道，叫Mieterverein（中文大概是叫租戶俱樂部之類的？），聽說提供的資訊或服務會比Mietetschurzbund來的好與準確，但我本人目前都還沒這方面的經驗（也真切希望永遠都不要有）。如果有意知道更詳細的資料就請自行搜尋了。
最後就是希望各位同學如果有什麼問題，碰上什麼困難，可以先嘗試在網絡上或使用社團的搜索功能查詢是否曾經有人也跟你一樣，碰上了一樣的問題，其他同學怎麼回覆、事情如何解決。千萬不要當一個伸手牌，畢竟這樣他人也不知道從何幫起。
我很怕收到私訊看到第一句話寫說，“你好，看你好像懂很多，我剛到柏林⋯⋯”
我並沒有懂很多。我懂的，都寫在這裡了，我不懂的才多著。
還有人看了當面來跟我說，“你怎麼會想要寫那個啊？又沒錢拿。我看完後就在想這世界上怎麼會有人那麼閑空啊，是我才不會把那麼多東西寫出來。”
這種話我就不解釋了，反正說這句話的人也沒成為我的朋友。我也不是一個很大愛的人，我也不過是懷抱著分享信息的心情而已。只是有一個人跟我說“謝謝你寫這篇文章”我就覺得值了。
我想說，大家都曾經初來乍到、懵懵懂懂，經過一番自我摸索，被嚇一嚇才能有今日。今天你既然都已經走出自己的舒適圈跑來德國開始嶄新的生活，那還有什麼好怕的？不要害怕自己嘗試解決問題，因為你終有一天還是要學會只靠自己生活。
在德國生活，根本就是在跑江湖。處理生活上一些龜毛到不行的規定和瑣事，免不了碰到一些鳥人鳥事。
人在江湖飄，哪有不見鬼？
多說無益，祝大家找房順利、幸運、遇到好房東！
20 comments
Hello Jessie,
ReplyDelete想請問在德國Dusseldorf租屋,是否需要工作簽證或身分證明文件呢?
謝謝~
Emily
感謝精闢分享經驗
ReplyDelete謝謝分享, 正準備到德國念書, 雖然不是Berlin
ReplyDelete但此文受益良多：））
讚!!! 仔細的看了你的文章，謝謝你與我們分享。 謝謝!!!!
ReplyDeleteDear Jessie,
ReplyDelete我最近在準備於比利時租屋的事情，也是四處碰壁，無意間看到了你這篇文章，真的，出來混非常需要像你這樣願意跟大家分享經歷的人，就算只是一點小故事，也能讓人有所成長，感謝你!
非常好的po文，谢谢po主
ReplyDelete剛剛碰到疑似詐騙，被灌了好大一碗迷湯，差點就要上當了。趕快回來看這篇警世文滅火，真是千鈞一髮。跪謝Jessie！
ReplyDelete覺得很棒~~
ReplyDelete謝謝你的分享!!!
非常謝謝你用心的整理 對像我這樣初次計畫到德國的人真的幫助非常大 再次感謝你無私的分享
ReplyDelete真是非常感謝~寫的很精闢!!
ReplyDelete謝謝你的分享 真的非常用心!
ReplyDeleteThis comment has been removed by the author.
ReplyDelete雖然我不在berlin，但這些資料都給我一個很好的概念！謝謝你無私又有耐性的分享呀！：）
ReplyDelete感謝您仔細又實用的分享！
ReplyDelete在我寄出百封We-gesucht肥羊信前馬上煞車，
透過您的文章，我會再好好研究該如何在柏林找到適合的租屋的！
vielen vielen Dank!
感谢无私的分享与宝贵的经验！！
ReplyDelete你真的很屌！
ReplyDelete我決定到柏林時每天背誦你這篇文章，肯定受益無窮！
寫得超詳細，感謝！
ReplyDelete謝謝您很用心的分享~目前正在找房中覺得十分受用!:)
ReplyDelete谢谢分享！
ReplyDelete妳真的分享得很詳細,收穫良多,感謝妳!
ReplyDelete但我有個疑問是:如果是WG的話可以正常anmelden嗎?有什麼必須文件跟程序呢?